Hơn một năm nay, anh Sơn liên tục rao bán căn shophouse diện tích hơn 150 m2 tại khu đô thị Dương Nội, Hà Đông. Giá rao bán đã giảm 20% so với mức mua 23 tỷ đồng vào cuối năm 2021 nhưng ít người quan tâm. Căn shop của anh cao ba tầng, đã hoàn thiện. Giá cho thuê 20 triệu đồng một tháng, tỷ suất lợi nhuận chỉ đạt 1% một năm. Tuy nhiên kể từ lúc mua, căn shop thường trong tình trạng không khách thuê, bỏ trống mặt bằng.

Anh này cho hay mỗi tháng vẫn phải trả lãi và gốc vay ngân hàng có tháng gần 200 triệu đồng cho khoản vay 10 tỷ đồng. Tiền cho thuê “bèo bọt”, áp lực lãi suất đè nặng nên anh đành bán lỗ, nhưng rao hơn năm nay không tìm được người mua.

Cùng cảnh ngộ, ông Hà, chủ một căn shophouse tại một khu đô thị phía Đông Hà Nội cho biết đây không phải sản phẩm đầu tư “gà đẻ trứng vàng” như kỳ vọng. Ông bỏ ra 17 tỷ đồng mua căn shop diện tích 70 m2, 4 tầng vào đầu năm 2022.

Nhà đầu tư này thừa nhận, mục tiêu của ông khi mua shophouse là bán chênh lúc thị trường cao trào, không tính toán đến bài toán dòng tiền. Khi thị trường khó khăn về thanh khoản, ông mới treo biển cho thuê 30 triệu đồng mỗi tháng, kỳ vọng có thể bù một phần lãi vay ngân hàng. Tuy nhiên, căn shop vẫn bỏ trống gần năm nay, dù nằm ở phân khu khá đông đúc cư dân. Hiện đã hết thời gian ân hạn lãi suất, áp lực lãi vay lớn, ông Hà chấp nhận rao bán lỗ 30% nhưng chưa tìm được người mua. Hàng trăm căn shophouse khác trong khu đô thị nhà đầu tư này rót vốn cũng chưa có khách thuê dù được bàn giao hơn một năm nay và rất nhiều trong số đó cũng đang rao bán cắt lỗ.

Khảo sát của VnExpress cho thấy, trên trục đường Tố Hữu, hàng trăm căn shophouse ở dự án tại Vạn Phúc (Hà Đông) cũng trong tình trạng bỏ trống, treo biển tìm khách thuê. Để sở hữu một căn shophouse 6 tầng, khách hàng sẽ phải chi từ 20-26 tỷ đồng, tương đương 220-280 triệu đồng mỗi m2, tùy diện tích. Giá cho thuê một căn 90 m2, mặt đường đôi 40 m khoảng 30-40 triệu đồng một tháng, song khách thuê lèo tèo.

Tương tự, trên đường Nguyễn Văn Huyên (Cầu Giấy), hàng chục căn shophouse thấp tầng nằm trong một khu đô thị có giá cao bậc nhất khu Tây Hồ Tây, không có khách thuê dù đã bàn giao hơn một năm nay. Một dãy shophouse kéo dài cửa đóng then cài, chỉ có một số căn quây lưới để sửa chữa, tân trang nhằm hút khách thuê mới. Để sở hữu một căn shophouse diện tích 180 m2, người mua phải chi gần 80 tỷ đồng (khoảng 440 triệu đồng một m2) nên giá thuê cũng ở mức cao, từ 80 triệu đồng mỗi tháng.

Anh Hùng, một môi giới chuyên sản phẩm thấp tầng tại Hà Nội, cho biết nhiều nhà đầu tư shophouse hiện phải bán lỗ 20-30% vì áp lực sử dụng đòn bẩy tài chính. Một số người đang nỗ lực tìm khách thuê, song giai đoạn này cũng không thuận lợi, đặc biệt ở những khu đô thị mới hình thành, mật độ cư dân còn thấp. Ông cũng thừa nhận, sản phẩm shophouse phù hợp với những nhà đầu tư dài hạn, chờ tài sản tăng giá. Còn nếu kỳ vọng vào khai thác cho thuê thì tỷ suất lợi nhuận thấp. Ở những dự án ngoài vành đai 3, hoặc nằm xa trung tâm, theo ông, có thể phải mất 5-7 năm để dân cư trở nên đông đúc, tình hình cho thuê mới khả quan hơn.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group cho biết tình trạng mặt bằng shophouse bỏ trống hàng loạt, không có khách thuê do nhiều nguyên nhân. Lý do lớn nhất là vị trí không thuận lợi cho việc kinh doanh. Nhiều dự án nằm ở khu vực xa trung tâm, không có mật độ dân cư đủ lớn, thiếu tiện ích hoặc hạ tầng kém phát triển nên khó có thể khai thác cho thuê hiệu quả.

Theo ông, shophouse bản chất không chỉ dùng để ở mà còn tích hợp cả việc kinh doanh, buôn bán nên thường nằm ở mặt đường lớn hoặc trục đường dẫn vào dự án. Số lượng shophouse thường rất ít, chiếm khoảng 5% nguồn cung tại khu đô thị lớn. Tuy nhiên trong vài năm trở lại đây, nhiều chủ đầu tư lạm dụng “khái niệm” shophouse nhằm đẩy giá, xây dựng tràn lan trong khi quy hoạch sản phẩm không phù hợp để kinh doanh.

Chuyên gia cũng nhìn nhận giai đoạn 2020-2022 là thời kỳ shophouse trở thành kênh đầu tư gây sốt tại cả Hà Nội và TP HCM. Điều này dẫn đến thực tế 70-80% người mua là giới đầu cơ, mục đích chờ tăng giá và bán thứ cấp. Chỉ khoảng 20-30% người mua để khai thác kinh doanh. Tuy nhiên trong số này, cũng chỉ có khoảng 10% nhà đầu tư đánh giá đúng về tiềm năng sản phẩm. Số còn lại là nhà đầu tư mua theo phong trào với kỳ vọng lợi nhuận đầu tư lớn, ít nhất hơn lãi gửi ngân hàng. Trong khi tỷ suất lợi nhuận thực tế chỉ đạt 1-1,5%.

“Vốn bỏ ra vài chục tỷ đồng mà tỷ suất lợi nhuận cho thuê chưa đến 2% khiến nhiều nhà đầu tư vỡ mộng”, ông Thắng nói.

Cùng quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội cho biết nhiều chủ đầu tư khi phát triển dự án không tính toán kỹ về quy hoạch sản phẩm shophouse, xây dựng dàn trải gây thừa cung, trong khi thiếu phương án thu hút nhóm ngành hàng. Theo chuyên gia Savills, trong thời điểm nhiều ngành nghề kinh doanh khó khăn, nhà đầu tư nên cân nhắc việc hỗ trợ tiền thuê cho khách.

Ông Thắng cũng cho rằng nhà đầu tư rót vốn vào loại bất động sản này sẽ phải chờ thêm một thời gian để mật độ dân cư trong các dự án gia tăng mới có thể cải thiện tỷ suất lợi nhuận. Chuyên gia khuyến cáo trước khi xuống tiền mua shophouse, nhà đầu tư cần tính toán đến rất nhiều yếu tố như vị trí, kết nối giao thông, khả năng lấp đầy của toàn dự án, tiện ích nội khu, ngoại khu và uy tín chủ đầu tư.