Hình minh họa

Theo phương án được phê duyệt, đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đoạn qua Đồng Nai được đầu tư với quy mô 4 làn xe, giai đoạn hoàn chỉnh sẽ đầu tư 6 làn xe, chiều rộng nền đường 32,2m, vận tốc thiết kế 100 km/h.

Tổng mức đầu tư dự án thành phần 1 đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu giai đoạn 1 là hơn 6.000 tỉ đồng từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước.

Song song với việc phê duyệt dự án, Lãnh đạo tỉnh Đồng Nai đã có buổi khảo sát trực tiếp 4 Khu tái định cư phục vụ dự án cao tốc này. Được biết, tỉnh Đồng Nai cần thu hồi diện tích đất gần 400 ha trên địa bàn TP.Biên Hòa và huyện Long Thành để phục vụ thi công dự án đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đoạn đi qua tỉnh này. Công tác GPMB sẽ phải bố trí tái định cư cho hơn 2.000 hộ dân.

Qua khảo sát, Đồng Nai đề xuất bố trí 4 khu tái định cư tại phường Phước Tân và phường Tam Phước (TP. Đồng Nai) và 2 xã Long Phước và Long Đức (huyện Long Thành). Dự án khu tái định cư đầu tiên đã được khởi công ngày 9/2 vừa qua.

Đồng Nai cam kết sẽ phải bàn giao 70% mặt bằng đến tháng 6/2023 để đảm bảo khởi công dự án đúng tiến độ.

Sắt thép, cát xây dựng… đồng loạt tăng

Mới đầu năm nhưng giá các mặt hàng vật liệu xây dựng (VLXD) đã tăng khiến không chỉ các nhà thầu, chủ đầu tư lao đao mà khách hàng cũng chịu thiệt vì giá nhà tăng cao. Không chỉ riêng giá sắt thép mà các mặt hàng VLXD khác như xi măng, cát, đá, gạch ống, gạch men… đều nhích giá ngay đầu năm.

Cùng với sắt thép, giá của nhiều vật liệu xây dựng khác cũng tăng cao đã khiến giá thành xây dựng bị đẩy lên

Từ ngày 21.3, Hòa Phát điều chỉnh tăng giá thép thanh vằn D10 CB300 thêm 150.000 đồng, lên 15,99 triệu đồng/tấn. Mức tăng tương tự cũng được các hãng thép Việt Ý, Việt Đức, Kyoei, Việt Mỹ áp dụng trong đợt này.

Thậm chí, Pomina có giá cao hơn hẳn khi bán ra với giá 17,57 triệu đồng một tấn cho CB240 và 17,6 triệu đồng một tấn cho D10 CB300.

Đây là lần tăng giá thép thứ 6 kể từ đầu năm. Cũng giống như các lần tăng giá trước, lý do tăng giá được các doanh nghiệp sản xuất và kinh doanh đưa ra là do tình hình giá phôi thép, nguyên vật liệu đầu vào tăng cao nên phải điều chỉnh giá bán để bù lỗ.

Giá thép bắt đầu tăng từ sau Tết Nguyên đán và hiện chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Tính từ đầu năm đến nay, giá thép xây dựng đã tăng tới gần 1,4 triệu đồng/tấn.

Ngoài thép, giá của các loại vật liệu khai thác như đất, đá, cát đắp nền cũng có nhiều biến động do tình trạng khan hiếm nguồn cung, giá xăng dầu tăng làm ảnh hưởng đến chi phí khai thác và chi phí vận chuyển.

Câu chuyện tương tự đang xảy ra với cát xây dựng. Nhiều điểm chuyên cung cấp cát xây dựng tại một số tỉnh thành miền Trung thông báo hết hàng hoặc kho đóng cửa. Không có hàng bán, giá cát xây dựng tăng chóng mặt lên từ 450.000-480.000 đồng/m3; trong khi thời gian trước đó chỉ từ 340.000-370.000 đồng/m3.

Trên thực tế, giá các mặt hàng VLXD leo thang không phải do cầu thị trường tăng mà do tác động của giá nguyên liệu đầu vào từ quốc tế như xăng, dầu, than, giá cước vận tải… tăng cao và khan hiếm dẫn đến chi phí khai thác và sản xuất đều tăng, đặt gánh nặng lớn cho các doanh nghiệp.

Các chuyên gia dự báo giá VLXD sẽ tiếp tục tăng khoảng 3,2% trong năm 2023, do tăng theo giá nguyên vật liệu đầu vào.

Giá nhà nguy cơ lên mức cao mới

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với một số áp lực lớn như vấn đề về trái phiếu, lãi suất tăng cao, giá VLXD tăng phi mã là một vấn đề lớn trên thị trường hiện tại. Đây là một trong 5 loại chi phí tác động đến giá của một sản phẩm bất động sản.

Vật liệu xây dựng là một trong 5 loại chi phí tác động đến giá của một sản phẩm bất động sản

Riêng chi phí sắt thép chiếm 15-20%, còn lại là chi phí đất, xây dựng, quản lý và lợi nhuận của doanh nghiệp. Với sản phẩm bất động sản, tất cả chi phí này sẽ được tính vào giá bán và khách mua nhà phải gánh.

Do đó, nếu giá VLXD tăng, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá tăng giá sản phẩm bất động sản để bán bù cho giá vật liệu tăng. Điều này sẽ khiến khách hàng dè dặt khi xuống tiền. Trường hợp không điều chỉnh giá bán, chủ đầu tư phải chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận xuống.

Mặt khác, do chi phí nguyên vật liệu chiếm 65-70% giá trị dự toán xây dựng công trình, nên việc yếu tố này tăng giá mạnh những tháng đầu năm đã khiến chi phí xây dựng bị đội lên cao, từ đó ảnh hưởng tới tiến độ, chất lượng công trình.

Ngoài ra, chi phí để triển khai dự án cũng bị đội lên vì những vấn đề về pháp lý còn nhiều vướng mắc làm thời gian triển khai dự án kéo dài. Cuối cùng, lãi suất ngân hàng neo cao khiến cho chi phí phát triển dự án cũng tăng theo. Thậm chí, kể cả khi các chủ đầu tư chấp nhận giảm lợi nhuận nhiều hơn thì giá nhà sơ cấp cũng khó có thể giảm nhiều.

Giá vật liệu xây dựng tăng cao có nguy cơ làm tăng giá bán nhà

Trong khi các nhà thầu, chủ đầu tư đang đứng ngồi không yên thì người dân xây nhà cũng lo lắng không kém.

Đang xây dở căn nhà diện tích 150m2, anh Mạnh Dũng (Quận 12, TP.HCM) than trời vì giá vật liệu tăng cao đột biến mấy tháng nay.

Anh Dũng cho biết cuối năm ngoái, gia đình anh hỏi giá xây dựng trọn gói 4,5 triệu đồng/m2, căn nhà rộng 150m2 hết khoảng 700 triệu đồng. Đến đầu năm nay, giá đã tăng lên 6 triệu đồng/m2, tính sát nhất cũng lên tới gần 1 tỉ đồng.

“Muốn làm nhà bây giờ thì bắt buộc phải vay ngân hàng, nhưng với lãi suất cao hiện nay nên tôi vẫn đang tính toán, chưa quyết định tiếp tục xây tiếp hay dừng lại chờ thị trường hạ nhiệt”.

Hiện nay, giá nhà đang ở mức cao, nếu mọi chi phí đầu vào đều không thể kiểm soát thì lại càng khó để hạ nhiệt giá bán. Với mức lạm phát hiện nay, việc nhà giá rẻ với người có thu nhập trung bình thấp lại càng khó vì mức thu nhập còn tăng chậm hơn mức leo thang của giá cả.

Nhiều dự án quy mô lớn

Ngày 9/3 vừa qua, UBND tỉnh Khánh Hòa đã phê duyệt điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2021-2025.

Trong những năm gần đây, tỉnh Khánh Hòa đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhiều dự án phát triển nhà ở thương mại, tập trung chủ yếu tại thành phố Nha Trang, thành phố Cam Ranh, thị xã Ninh Hòa, huyện Cam Lâm, huyện Vạn Ninh.

Cụ thể, giai đoạn 2016 – 2020, trên địa bàn tỉnh có 115 dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 65.936 tỉ đồng và có tổng diện tích đất ở khoảng 6.158ha.

Trong đó, 69 dự án khu dân cư, khu đô thị có tổng diện tích đất 5.934ha, với tổng diện tích sàn khoảng 18,6 triệu m2; 14 dự án khu biệt thự diện tích đất 152ha, với tổng diện tích sàn 435.809m2; 12 dự án khu chung cư và trung tâm thương mại có tổng diện tích đất 71,55ha, với tổng diện tích sàn 383.951m2.

Theo kế hoạch phát triển nhà ở vừa được điều chỉnh, giai đoạn 2021 – 2025, Khánh Hòa sẽ nâng tổng diện tích nhà ở tăng thêm khoảng 10,7 triệu m2 sàn, tương đương với 133.427 căn. Trong đó, diện tích nhà ở thương mại tăng thêm khoảng 4 triệu m2 sàn, tương đương 46.426 căn.

Cũng trong giai đoạn này, dự báo nhu cầu nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh tập trung chủ yếu tại thành phố Cam Ranh với 16.705 căn, huyện Cam Lâm với 9.698 căn, thành phố Nha Trang với 8.647 căn, thị xã Ninh Hòa với 4.846 căn, huyện Vạn Ninh với 3.441 căn.

Trong giai đoạn 2021 – 2025, trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa sẽ phát triển nhiều dự án nhà ở thương mại có quy mô đầu tư lớn.

Đơn cử, tại thành phố Nha Trang có 98 dự án. Trong đó có nhiều dự án quy mô lớn như đầu tư phát triển đảo Hòn Tre quy mô 3.405 tỉ đồng, chung cư Hoàng Đế quy mô 1.000 tỉ đồng, khu đô thị Thái Tông quy mô 2.034 tỉ đồng, khu đô thị thương mại dịch vụ Phượng Hoàng quy mô 2.993 tỉ đồng, khu đô thị Đồi Đất Lành quy mô 8.717 tỉ đồng, khu đô thị Vĩnh Điềm Trung quy mô 2.146 tỉ đồng, khu biệt thự phức hợp Phúc Sơn quy mô 4.500 tỉ đồng, khu dân cư cồn Tân Lập quy mô 2.719 tỉ đồng.

Tại thành phố Cam Ranh có 18 dự án gồm khu đô thị ven vịnh Cam Ranh quy mô 42.269 tỉ đồng; đô thị mới Cam Lâm quy mô 1.610ha.

Ngoài ra, tại thị xã Ninh Hòa có 30 dự án, huyện Cam Lâm có 27 dự án, huyện Vạn Ninh có 15 dự án, huyện Diên Khánh có 17 dự án, huyện Khánh Vĩnh có 11 dự án, huyện Khánh Sơn có 6 dự án.

Danh mục phát triển các dự án nhà ở thương mại tại kế hoạch phát triển nhà ở nêu trên là cơ sở để tính toán chỉ tiêu của chương trình phát triển nhà ở. Việc chấp thuận dự án đầu tư và chấp thuận chủ đầu tư sẽ được cơ quan có thẩm quyền thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở.

Đón sóng đầu tư

Liên tiếp trong hai ngày 28 và 29/3/2023, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vân Phong và quy hoạch tỉnh Khánh Hòa thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Hai quy hoạch mới nói trên đã và đang mở ra rất nhiều cơ hội phát triển mới cho tỉnh Khánh Hòa nói chung, Khu kinh tế Vân Phong nói riêng, trong đó có lĩnh vực phát triển bất động sản.

Theo quy hoạch, mục tiêu tổng quát đến năm 2030, Khánh Hòa trở thành thành phố trực thuộc Trung ương; trung tâm dịch vụ, du lịch biển quốc tế; một cực tăng trưởng, trung tâm của khu vực duyên hải Trung Bộ, Tây Nguyên và cả nước về kinh tế biển, công nghiệp công nghệ cao, khoa học và công nghệ, đổi mới sáng tạo, đào tạo nguồn nhân lực và dịch vụ chăm sóc sức khỏe chất lượng cao.

GRDP bình quân đầu người phấn đấu vào nhóm 15 tỉnh, thành phố cao nhất cả nước. Kết cấu hạ tầng được đầu tư đồng bộ, hiện đại. Hệ thống đô thị phát triển theo hướng hiện đại, thông minh, bền vững, giàu bản sắc với một số đô thị đạt đẳng cấp quốc tế.

Cụ thể, mục tiêu tốc độ tăng trưởng GRDP bình quân của Khánh Hòa đạt 8,3%/năm; GRDP bình quân đầu người đạt 189 triệu đồng; tăng trưởng năng suất lao động bình quân đạt 7%/năm; tỷ lệ đô thị hóa đạt 70%; tổng lượt khách du lịch đạt 13,8 triệu lượt khách, trong đó có 7 triệu lượt khách quốc tế và 6,8 triệu lượt khách du lịch nội địa; kinh tế số chiếm khoảng 30% GRDP.

Quy hoạch cũng xác định ba vùng động lực phát triển tại tỉnh Khánh Hòa gồm khu vực vịnh Vân Phong, thành phố Nha Trang, khu vực vịnh Cam Ranh.

Về phương án quy hoạch hệ thống đô thị, đến năm 2030, Khánh Hòa có hai đô thị loại I (thành phố Nha Trang và đô thị mới Cam Lâm), một đô thị loại II (thành phố Cam Ranh), một đô thị loại III, hai đô thị loại IV và các đô thị loại V.

Trong đó, thành phố Nha Trang là đô thị hạt nhân; thành phố Cam Ranh là đô thị du lịch – logistics; huyện Cam Lâm trở thành đô thị sân bay hiện đại, sinh thái, đẳng cấp quốc tế; huyện Vạn Ninh trở thành đô thị du lịch biển cao cấp; thị xã Ninh Hòa là đô thị công nghiệp; huyện Diên Khánh là đô thị sinh thái, văn hóa truyền thống; huyện Khánh Sơn và Khánh Vĩnh là các tiểu đô thị sinh thái núi rừng.

Tương tự quy hoạch nói trên, việc Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vân Phong cũng được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn.

Theo đó, Khu kinh tế Vân Phong sẽ có các khu phát triển dịch vụ, du lịch với các loại hình du lịch sinh thái – vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng cao cấp, sân golf, casino, công viên chuyên đề, triển lãm du thuyền quốc tế kết hợp các hoạt động tham quan, trải nghiệm.

Bên cạnh đó còn có khu vực dự kiến phát triển cảng hàng không khoảng 500ha tại Vạn Thắng, huyện Vạn Ninh.

Các khu vực phát triển sân golf được bố trí tại đảo Hòn Lớn, khu Đầm Môn, khu vực Tuần Lễ – Hòn Ngang. Khu vực phát triển sân golf đến năm 2030 tại Đầm Môn có diện tích 176ha. Các khu vực sân golf khác có tổng diện tích khoảng 479ha.

Quy hoạch điều chỉnh cũng xác định phát triển dân cư đô thị có tổng diện tích khoảng 5.396ha; các khu vực phát triển dân cư hỗn hợp (dân cư, dịch vụ) có tổng diện tích khoảng 173ha; các khu dân cư nông thôn có tổng diện tích đất khoảng 1.418ha.

Ngày 23.9, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư Dự án đầu tư xây dựng đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu giai đoạn 1 theo phương thức PPP.

Sơ đồ tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu (Ảnh: Sở GTVT tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu)

Theo đó, dự án cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu dài 53,7 km, nối hai tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu. Điểm đầu tuyến tại Km0+00 kết nối với tuyến tránh Quốc lộ 1 qua thành phố Biên Hòa (Đồng Nai); điểm cuối tại Km53+700 giao với Quốc lộ 56 thuộc thành phố Bà Rịa (Bà Rịa – Vũng Tàu).

Tuyến sẽ được xây dựng theo tiêu chuẩn đường cao tốc, vận tốc 100 km/h, quy mô đầu tư trong giai đoạn 1 là 4 – 6 làn xe. Trong đó, đoạn từ điểm đầu Dự án đến nút giao Long Thành (giao với cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây) có quy mô 4 làn xe; đoạn từ nút giao Long Thành đến nút giao Tân Hiệp quy mô 6 làn xe; đoạn từ Tân Hiệp đến cuối dự án quy mô 4 làn xe.

Dự án được triển khai trong giai đoạn 2021 – 2026 với tổng mức đầu tư là 19.616 tỷ đồng, trong đó vốn Nhà nước tham gia là 6.629 tỷ đồng, vốn Nhà đầu tư tư nhân huy động là 12.987 tỷ đồng.

Thủ tướng cũng giao Bộ GTVT là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, thực hiện đăng tải thông báo mời khảo sát sự quan tâm của nhà đầu tư đối với dự án và chủ trì, phối hợp với các cơ quan tổ chức lập Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án, triển khai thủ tục thẩm định, phê duyệt dự án.